Инвестиции в зарубежную недвижимость не всегда прибыльны
Зачастую инвесторы в качестве объектов вложения рассматривают дома и квартиры за рубежом. Причины две: возможность заработать, сдавая жилье в аренду и экономия во время своего отдыха. Оптимизм международных инвесторов всячески подпитывают риэлторы. Тем не менее, следует объективно оценить прибыльность или убыток подобных вложений на конкретных примерах.
Во-первых, хотелось бы разочаровать любителей экономии на аренде жилья во время собственного отпуска. Практика показывает, что людям свойственно желание посмотреть на мир и посетить разные города и страны. Поэтому в приобретенный дом в условной Испании инвестор вернется приблизительно в трех из десяти случаев.
Во-вторых, тем, кто прилетает на период 10 дней, выгоднее арендовать жилье, чем его покупать. Предположим, хозяин выставил цену в 50 евро в день. За 10 суток это 500 евро. Впрочем, всегда можно найти более приемлемые условия. Главное – это умение анализировать доступную информацию. Десять лет по 500 евро – это 5000. Можно ли найти недвижимость за такую сумму? Ни в коем случае. В странах с самой недорогой недвижимостью покупка квартиры-студии стартует с 20 тысяч.
Следовательно, купив скромное жилье за 20 000, вы окупите его за 40 лет. Это при условии, что вам не захочется посещать какие-либо еще курорты.
Но давайте предположим, что человек проводит на отдыхе 20 дней в год. В таком случае годовая окупаемость гипотетического жилья сократится до 20. 60 дней, ежегодно проводимые в своем доме за границей, окупят инвестиции за 7 лет.
Впрочем, мы забыли одну важную статью расходов. Любой дом и квартира требуют ремонта, мебели и ежемесячных коммунальных платежей. Если в ваше отсутствие недвижимость будет работать – вы сможете окупить вложения и войти в прибыль.
Инвестиции в зарубежную недвижимость для сдачи в аренду
Для подобных перспектив следует изучить законодательство выбранной страны. Испания и Турция по некоторым признакам отпадают. Там запрещена самостоятельная деятельность рантье. Закон можно обойти, наняв посредников.
Далее следует изучить сезонность курорта. Не исключено, что помещение будет востребовано только тогда, когда вам самим захочется в нем жить.Также есть страны, где пакетный туризм более популярен, чем съем жилья. Можно предположить, что покупка недвижимости в местах, популярных круглый год (например, в центре европейских столиц) выгоднее, чем на море или в горах с длиной сезона в 3-4 месяца. Но и в низкий сезон заполняемость туристической недвижимости тоже присутствует – около 20%. Хозяину жилья придется бороться за клиентов путем предоставления разнообразных сервисов – от сауны до видовой площадки на крыше.
Формула расчета посещаемости недвижимости такова. 70% в высокий сезон и, как отмечалось выше, 20% – в низкий. Если high season длится 90 дней, то из них 63 дня недвижимость будет работать. Стоимость аренды – предположим, что 50 евро в сутки. Следовательно, грязный доход в сезон составит чуть более 3000 евро.
В низкий сезон квартира будет в деле 15 дней и стоимость аренды упадет до 40 евро. Значит, общий доход в год составит 3750.
От этой суммы следует отнять комиссию агрегаторов, из которых приходят клиенты. У Booking.com она составляет 18%. Другие расходы (коммунальные услуги, плата риэлтору) следует определять, исходя из реалий выбранной страны.
